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　　湛江市坡頭區(qū)南油片區(qū)（首期）“三舊”

　　改造項目私人房屋征收安置補償方案

　　湛江市坡頭區(qū)人民政府

　　2021年12月30日

　　目    錄

　　一、征收主體....................................... 1

　　二、項目改造概況................................... 1

　　三、征收房屋范圍................................... 2

　　四、征收房屋證件與面積的認定....................... 2

　　五、私人房屋的補償................................. 3

　?。ㄒ唬┱魇辗课菅a償方式........................... 3

　　（二）征收房屋面積計算方法....................... 3

　?。ㄈ┱魇辗课菅a償標準........................... 3

　　六、補償房屋的選址、裝修及交付..................... 4

　　七、征收拆遷安置補償簽約期限....................... 5

　　八、臨時過渡安置方案............................... 5

　　九、搬家費及搬遷獎勵............................... 5

　　（一）搬家費..................................... 6

　?。ǘ┫迺r搬遷獎勵............................... 6

　　十、款項支付期限與方式............................. 6

　　十一、房屋征收后國有土地使用權的處理............... 7

　　十二、雙方的權利與義務............................. 7

　?。ㄒ唬┱魇杖说臋嗬c義務......................... 7

　?。ǘ┍徽魇杖说臋嗬c義務....................... 8

　　十三、補償結(jié)果公布................................. 8

　　十四、強制執(zhí)行..................................... 9

　　十五、其他事項 9

　　湛江市坡頭區(qū)南油片區(qū)（首期）“三舊”

　　改造項目私人房屋征收安置補償方案

　　為優(yōu)化城市功能布局，促進城市高質(zhì)量發(fā)展，改善人居環(huán)境，湛江市人民政府決定對坡頭區(qū)中海油南海西部石油礦區(qū)(泛稱南油片區(qū))進行分期改造建設。因此，坡頭區(qū)政府對南油片區(qū)（首期）“三舊”改造項目范圍內(nèi)國有土地上房屋實施征收。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于實施<國有土地上房屋征收與補償條例>有關具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號）、《湛江市人民政府關于印發(fā)湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法的通知》（湛府規(guī)〔2021〕5號），以及湛江市政府的決策，結(jié)合坡頭區(qū)的實際，制定本方案。

　　一、征收主體

　　項目名稱：湛江市坡頭區(qū)南油片區(qū)（首期）“三舊”改造項目。征收主體：坡頭區(qū)人民政府。

　　湛江市政府委托坡頭區(qū)政府征收項目改造范圍內(nèi)的房屋，區(qū)政府成立南油片區(qū)（首期）“三舊”改造項目領導小組，承擔征收房屋、拆遷安置補償?shù)染唧w工作。

　　二、項目改造概況

　　湛江市坡頭區(qū)中海油南海西部石油礦區(qū)，主要為中國海油駐湛單位用地，總占地約2595.37畝。2018年11月，市政府、中國海洋石油南海西部石油管理局簽署南油片區(qū)改造前期工作框架協(xié)議，正式啟動項目改造前期工作。根據(jù)市政府的決策，項目以“政府主導、市場運作、企業(yè)配合”為基本原則，按照“依法依規(guī)、實事求是、統(tǒng)一規(guī)劃、量力而行、分步實施”的工作思路推進改造建設。項目首期改造范圍涉及12個地塊，面積534.4660畝，其中私人住房1229套（戶）、占地面積約110.6487畝；公用、私用的土地使用權作為一個項目“帶拆遷、帶方案”出讓，按法定程序通過公共交易平臺掛牌選取項目合作（改造）主體。

　　三、征收房屋范圍

　　私人住房1229套（戶）建筑面積約9.12萬m²（以最終簽訂補償協(xié)議的面積為準），集中在南油一區(qū)和二區(qū)。具體位置為南油一區(qū)北苑1-5棟、北苑舊8-10棟、東苑西區(qū)30-43棟，二區(qū)潤澤閣1-26棟。征收范圍內(nèi)的房屋、附屬物的具體界線，均以改造規(guī)劃紅線圖確定的范圍為準。規(guī)劃紅線圖在征收范圍的一區(qū)北苑、東苑西區(qū)和二區(qū)潤澤閣張貼公布，相關單位或個人可以到坡頭區(qū)南油片區(qū)（首期）“三舊”改造項目領導小組查詢（地址：坡頭區(qū)合作路南賓別墅區(qū)19棟；聯(lián)系電話：3389916）。

　　四、征收房屋證件與面積的認定

　　確定征收房屋證件以房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《房屋所有權證》或《不動產(chǎn)權證書》為準，證內(nèi)所記載的建筑面積為套內(nèi)面積，不含公攤面積。如果已經(jīng)合法取得房屋但還沒辦理產(chǎn)權證的，原則上以房產(chǎn)測繪部門出具的實測套內(nèi)面積為準，但經(jīng)征收人、被征收人同意，允許參照同棟樓、同單元、同戶型的套內(nèi)面積予以認定。

　　對不能提供合法的報建手續(xù)，且屬于歷史遺留問題的建（構）筑物（如業(yè)主搭建的庭院）及青苗，參照《湛江市人民政府關于印發(fā)湛江市征收土地青苗及地上附著物補償辦法的通知》（湛府規(guī)〔2019〕16號）進行補償。

　　五、私人房屋的補償

　?。ㄒ唬┱魇辗课菅a償方式

　　本項目征收房屋補償有三種方式：產(chǎn)權調(diào)換、貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合。原則上以產(chǎn)權調(diào)換補償方式（即回遷安置）為主，其他補償方式為輔。被征收人根據(jù)自己的需求作出選擇。所謂產(chǎn)權調(diào)換，是指被征收人以被征收房屋與征收主體提供的補償(安置)房屋進行產(chǎn)權調(diào)換；貨幣補償是指對被征收的房屋通過市場評估確定補償價格，征收主體以貨幣形式向被征收人支付房屋征收補償款。

　?。ǘ┱魇辗课菝娣e計算方法

　　征收房屋面積和補償房屋面積均按房屋套內(nèi)面積計算。

　?。ㄈ┱魇辗课菅a償標準

　　1.產(chǎn)權調(diào)換補償

　　（1）產(chǎn)權調(diào)換補償標準按套內(nèi)面積1:1.1比例實行產(chǎn)權調(diào)換，公攤面積不計算在內(nèi)（無償分攤給業(yè)主）。

　?。?）面積補差標準：被征收人取得的補償房屋套內(nèi)面積超出被征收房屋套內(nèi)面積的，超出部分按照交付時該小區(qū)類似樓層、戶型、同朝向的網(wǎng)上簽約均價計算；補償房屋面積少于被征收房屋套內(nèi)面積的，按照上述計算標準和方法由改造主體予以補償；面積補差只計算套內(nèi)面積，其對應的公攤面積不計價。

　　（3）被征收人在簽訂產(chǎn)權調(diào)換補償協(xié)議后到辦理不動產(chǎn)權期間死亡的，由合法繼承人負責依法辦理繼承權有關手續(xù)。

　?。?）補償房屋辦理《不動產(chǎn)權證書》所有產(chǎn)生的房屋分戶測量費、契稅、印花稅及工本費用，由改造主體負責。但房屋維修基金或因繼承、轉(zhuǎn)讓、置換等可能需要多交部分稅費除外。

　?。?）“二八”產(chǎn)權房的處置方案

　　個人與公司（即中國海油）共有的“二八”產(chǎn)權房（即按照當時的國家房改房政策，個人產(chǎn)權占比為80%，公司產(chǎn)權占比20%）。公司產(chǎn)權部分允許業(yè)主按市場評估價優(yōu)先購買；如業(yè)主不愿購買，改造主體按公司意愿將該部分房屋返還給公司或給予貨幣補償。

　　2.貨幣補償

　　貨幣補償?shù)慕痤~，按被征收房屋的價值確定，被征收房屋價值不低于征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)市場價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　3.房屋產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合

　　房屋產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合的補償標準參照產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償標準。

　　六、補償房屋的選址、裝修及交付

　?。ㄒ唬┭a償房屋按照“就近安置”原則，一區(qū)的選址于3號地塊、二區(qū)的選址于6號地塊，結(jié)構類型為框架結(jié)構。

　　（二）產(chǎn)權調(diào)換的補償房屋應符合以下標準：

　　1.應當符合國家質(zhì)量安全標準;

　　2.按精裝修標準交房，詳見附件《精裝交樓標準》。

　　（三）房屋交付、選定及證件辦理

　　在簽訂《補償協(xié)議》及征收主體作出補償決定的戶數(shù)達到95%后，并確定改造主體之日起36個月內(nèi)交付補償房屋。房屋滿足交付條件后，由改造主體通知被征收人分批集中搖號選定補償房屋。被征收人確定物業(yè)權屬人之日起12個月內(nèi)協(xié)助房屋權屬人完成不動產(chǎn)權登記手續(xù)，領取不動產(chǎn)權證。改造主體向被征收人以不動產(chǎn)權證載的建筑面積按市場評估價開具購房發(fā)票。

　　七、征收拆遷安置補償簽約期限

　　坡頭區(qū)政府工作組入房征集意愿之日起60日內(nèi)，由征收主體、被征收人和申報主體簽訂《補償協(xié)議》。被征收人搖號選定補償房屋之后，由房屋征收主體、被征收人和改造主體簽訂《征收房屋補充協(xié)議》。

　　在簽約期限后簽訂《補償協(xié)議》的不給予搬遷獎勵。

　　八、臨時過渡安置方案

　　本項目采用“先建補償房屋、后拆征收房屋”的安置原則，不需要過渡房安置。

　　九、搬家費及搬遷獎勵

　?。ㄒ唬┌峒屹M

　　1.搬家費每平方米25元，按證載套內(nèi)面積計算。該搬家費包括被征收房屋內(nèi)家具、電器、網(wǎng)絡等所有物品的拆遷、搬運等費用。

　　2.因改造主體原因造成2次及以上搬遷的，由改造主體按實際搬遷次數(shù)支付。

　?。ǘ┫迺r搬遷獎勵

　　1.戶搬遷獎勵：被征收人積極配合政府的征收工作，在政府工作組入戶征集意愿之日起15日內(nèi)簽訂《補償協(xié)議》的，一次性獎勵3000元/戶；在16-60日內(nèi)簽訂《補償協(xié)議》的，一次性獎勵2000元/戶。

　　2.整體搬遷獎勵：整棟樓房被征收人在60日的期限內(nèi)簽訂《補償協(xié)議》，并按協(xié)議約定期限搬遷交付房屋的，一次性獎勵1000元/戶。

　　十、款項支付期限與方式

　?。ㄒ唬┻x擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖耍涸诤炗啞堆a償協(xié)議》、騰空房屋、上交鑰匙并經(jīng)改造主體確認后，結(jié)算房屋貨幣補償費、補助費、獎勵金。在被征收人騰空、移交房屋并經(jīng)改造主體確認之日起60日內(nèi)一次性支付。

　　（二）選擇產(chǎn)權調(diào)換的被征收人：在簽訂《補償協(xié)議》、騰空房屋、上交鑰匙并經(jīng)改造主體確認之日起60日內(nèi)，一次性領取房屋補償費、搬遷補助費、獎勵金；補償房屋交付時，根據(jù)所選戶型的面積與應補償?shù)拿娣e，結(jié)清差額部分的房屋補償費。

　?。ㄈ┌峒屹M用于被征收人騰空、移交房屋并經(jīng)改造主體確認之日起60日內(nèi)，由改造主體一次性支付；限時搬遷獎勵金的支付問題在《征收房屋補充協(xié)議》條款中予以明確，并于被征收人騰空、移交房屋并經(jīng)改造主體確認之日起60日內(nèi)，由改造主體一次性支付。

　?。ㄋ模┢渌a償：對于被征收人不能提供合法的報建手續(xù)，且屬于歷史遺留問題的建（構）筑物（如業(yè)主搭建的庭院）及青苗，參照《湛江市人民政府關于印發(fā)湛江市征收土地青苗及地上附著物補償辦法的通知》（湛府規(guī)〔2019〕16號）進行貨幣補償?shù)目铐棧诤炗啞墩魇辗课菅a充協(xié)議》并確定改造主體之日起60個工作日內(nèi)一次性支付。

　　以上款項支付期限需在《征收房屋補充協(xié)議》條款中予以明確，由被征收人本人提供身份證在指定的銀行開戶，改造主體按協(xié)議約定將房屋補償、補助費、獎勵金等費用存入該賬戶。

　　十一、房屋征收后國有土地使用權的處理

　　房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

　　十二、雙方的權利與義務

　　（一）征收人的權利與義務

　　1.對選擇貨幣補償?shù)?，征收主體監(jiān)督改造主體按補償協(xié)議約定，支付給被征收人相關的房屋補償費、補助費、獎勵金等費用。

　　2.確保產(chǎn)權調(diào)換房屋符合國家相關質(zhì)量安全標準。

　　3.征收主體負責督促改造主體組織辦理補償房屋的產(chǎn)權證。

　?。ǘ┍徽魇杖说臋嗬c義務

　　1.被征收人有義務提供房屋相關合法手續(xù)，對手續(xù)不齊全房屋應配合征收實施單位進行確認，并在規(guī)定時間內(nèi)簽訂《補償協(xié)議》。

　　2.在簽訂《補償協(xié)議》和改造主體支付房屋補償費后，被征收人按協(xié)議約定將不動產(chǎn)權屬證明移交給改造主體，并由改造主體統(tǒng)一辦理注銷手續(xù)；權屬證明丟失的需登報聲明作廢，公告費由被征收人負責。

　　3.須在收到改造主體交付房屋通知書之日起30日內(nèi)自行搬離、騰空被征收房屋并將被征收房屋（包括青苗及其他附屬設施）交付改造主體安排清理及拆除。房屋移交前被征收人應與有關單位結(jié)清水、電、燃氣、物業(yè)管理等費用及辦理報停手續(xù)，并維持原房屋結(jié)構完整，設施齊全。

　　4.選擇產(chǎn)權調(diào)換補償或產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合的被征收人，應積極協(xié)助改造主體辦理補償房屋的不動產(chǎn)權證手續(xù)。

　　5.被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方在征收回遷前自行解除租賃關系。如被征收房屋設置抵押登記的，由產(chǎn)權人自行解除抵押。如存在產(chǎn)權糾紛的，由當事人雙方自行解決。房屋征收主體和改造主體均不承擔房屋租賃、抵押及產(chǎn)權糾紛產(chǎn)生的任何法律責任。

　　6.按協(xié)議約定獲得征收房屋補償、補助費、獎勵金。

　　十三、 補償結(jié)果公布

　　征收人應依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)予以公布。

　　十四、 強制執(zhí)行

　　在簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由坡頭區(qū)人民政府報請湛江市人民政府作出補償決定，并在征收范圍內(nèi)予以公告。

　　被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

　　被征收人在法定期限不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷，且經(jīng)協(xié)商后仍拒絕搬遷的，由征收人申請人民法院強制執(zhí)行。

　　十五、其他事項

　　1.參照本方案擬定《補償協(xié)議》，本方案未盡事宜征收人和被征收人再協(xié)商，協(xié)商不成就按有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

　　2.自《關于南油片區(qū)改造升級項目范圍的公告》（湛坡府通〔2019〕2號）公告之日起，搶建（構）筑物一律不給予補償。

　　3.本方案自公告之日起施行，由湛江市坡頭區(qū)南油片區(qū)（首期）“三舊”改造項目領導小組負責解釋。

　　  附件：1.南油片區(qū)（首期）“三舊”改造項目補償房屋位置圖.pdf

　　             2.補償房屋精裝交樓標準.pdf

湛江市坡頭區(qū)人民政府辦公室

 2021年12月30日印發(fā)

全文下載：關于印發(fā)湛江市坡頭區(qū)南油片區(qū)（首期）“三舊”改造項目私人房屋征收安置補償方案的通知（湛坡府〔2021〕322號）.pdf